Martin Lux je ekonom a sociolog. Působí na Sociologickém ústavu Akademie věd ČR, kde se dlouhodobě věnuje bydlení. Až budete mít chvilku, doporučuji jeho dvě knížky Jak dobře investovat do bydlení (2006) nebo Bytovou politiku s podtitulem teorie a inovace pro praxi (2013). Martina Luxe jsem se ptala na nájemní bydlení, které je u nás dlouhodobě popelkou rezidenčního trhu. Kvůli horší dostupnosti vlastnického bydlení a nástupu generace milleniálů se však situace i u nás začíná pozvolna měnit. Přibývá lidí, kteří jsou přesvědčeni o tom, že investovat do nákupu vlastního bytu/domu a přijít kvůli hypotéce na řadu let o část své svobody není potřeba.

 Jaké jsou podle Vás největší výhody nájemního bydlení?

Martin Lux: Osobní flexibilita, snadné stěhování za prací, a hlavně možnost dát milióny korun ne do mrtvých cihel, ale do sebe sama, svého podnikání, vzdělání, prostě život si tak trochu více užít.

Proč máme u nás tak malý podíl nájemního bydlení? Mělo by to být je 22,4 % bytového fondu. 

Martin Lux: Je to jednoduché. Důvodem je rozsáhlá privatizace obecního bytového fondu po roce 1990 a dlouhodobé upřednostnění vlastnického bydlení ze strany české bytové politiky. Privatizovat už pomalu není co a česká bytová politika je ohledně právních forem bydlení již více neutrální než dříve. V některých západních zemích však lidé v souvislosti s poslední ekonomickou krizí poznali odvrácenou tvář investic do cihel a podíl vlastnického bydlení se začíná pozvolna snižovat. Tento trend přijde i k nám. Už proto, že se v posledních letech prudce zhoršila dostupnost vlastního bydlení a opět hrozí budování nebezpečné cenové bubliny.

Proč má u nás nájemní bydlení nálepku druhořadého typu bydlení? V Německu tak bydlí polovina obyvatel běžně celý život.

Martin Lux: S klasickým nájemním bydlením tak, jak funguje v běžných tržních podmínkách, Češi dlouho neměli žádnou praktickou zkušenost. Komunisté a po nich první transformační vlády, které upřednostňovaly vlastnictví bydlení, klasické nájemní bydlení degradovali. Proto lidé nájemní bydlení stále vnímají jen jakousi přechodnou zastávku ve své „kariéře bydlení“ a nájem většinou považují za vyhazování peněz z okna. Ale situace se pozvolna mění.

Proč je podle Vaše názoru dobré mít stabilní (a pravděpodobně i větší) sektor nájemního bydlení? 

Martin Lux: Důvodů je více. Za prvé. Je otázkou svobody rozhodování každého z nás, jestli hodlá či nehodlá své největší úspory, dědictví a mnohaleté dluhy nasměrovat do cihel, nebo do něčeho, o čem si myslí, že je pro něj mnohem užitečnější, osobně přínosnější, a nakonec i finančně výhodnější. Větší a stabilnější sektor nájemního bydlení by přinesl více svobody rozhodování těm, které nynější sociální normy tlačí někam, kde být nechtějí. Za druhé. Pro celý trh bydlení je lepší, pokud je nájemní bydlení životaschopnou alternativou k vlastnickému bydlení. Prokázalo se totiž, že neefektivita trhu, a tudíž největší nebezpečí cenových bublin (tj. vysokých růstů cen bytů následovaných jejich hlubokými propady) se projevuje zejména v systémech založených převážně na vlastnickém bydlení. Větší podíl nájemního bydlení by tak snížil nebezpečí vzniku nebezpečných cenových bublin na realitním trhu, které, jak jsme při poslední krizi v roce 2008 poznali, mají sílu ohrozit nejen národní, ale také globální hospodářství.

Jaké jsou největší překážky většího rozvoje nájemního bydlení v ČR? A co by mu naopak pomohlo? 

Martin Lux: Hlavní praktické překážky jsou dvě. Na jedné straně lepší vymahatelnost práva. Jinými slovy, pokud nájemník hrubě poruší podmínky nájmu, měl by být mnohem rychleji než dnes z bytu vystěhován. Pokud pronajímatelé jsou při stávající pomalé práci soudů schopni vystěhovat neplatiče až za několik let, asi si rozmyslí nabízet lidem, které neznají, nájemní smlouvy na dlouhé období, případně na neurčito. Stát by ostatně mohl trochu motivovat pronajímatele, aby začali více nabízet dlouhodobé nájemní smlouvy, nástrojů na to má dost.

Na druhé straně ale je to taky nutnost posílit práva nájemníka. V našem právní řádu se bohužel vyskytuje možnost dát výpověď z nájmu, pokud byt potřebuje vlastník pro sebe nebo své příbuzné. V situaci, kdy většinu pronajímatelů tvoří malí investoři se svými dětmi a příbuznými, vede tato možnost k nestabilitě nájmu. Chápu výpověď z důvodu porušení podmínek nájmu, ale že někdo musí odejít z bytu jen pro to, že majitel prohlásí, že potřebuje byt pro syna, to je opravdu tristní. Pokud byt pronajímám, měl bych se stát profesionálním investorem a svému klientovi nabídnout servis a jistotu. Stěhování je vždy nepříjemné a je logické, že v nájmu pak lidé nebudou chtít zůstávat dlouho. Větší profesionalita, případně větší zapojení velkých investorů, by stabilitě nájemního bydlení určitě pomohla.

Stejně tak je důležité, aby měli nájemníci jasno ohledně možností pronajímatele zvyšovat nájemné v období platnosti nájemní smlouvy. Existuje sice vágní právní úprava odkazující na určování nájemného dle místně obvyklého nájemného, ale města zpravidla nemají žádné funkční mapy nájemného, do kterých by nájemníci mohli snadno nahlédnout a vědět, na čem jsou.

Měly by municipality či kraje ve větší míře než doposud vlastnit a provozovat nájemní bydlení? Proč, jaký typ a komu určený? 

Martin Lux: Rozhodně. Prvořadé je řešení sociálního nájemního bydlení, protože vyspělá a bohatá společnost, ve které je stále více lidí bez domova, je těžko pochopitelná. Aby obce mohly tuto problematiku ale vyřešit, je podle mne zapotřebí zákona a větší finanční výpomoci ze strany státu. Snad se obojího konečně dočkáme. Obecní nájemní bydlení pro jiné skupiny domácností, jako jsou senioři nebo mladé rodiny, už dnes obce provozují a myslím, že si uvědomují, že poptávka většinou převyšuje nabídku. V tomto případě už zákon potřeba není, stát nemusí finančně vypomáhat tolik a určitě je vhodné, aby se i zde nabídka dále zvýšila.

Fotografie Martina Luxe © www.profimedia.cz